ТҮРЭЭСИЙН ГЭРЭЭНИЙ ХЭЛБЭР
Гэрээний хэлбэрийн асуудал нь онол, практикийн гүнзгий агуулгатай байдаг. Гэрээний хэлбэрийн асуудалд эртний ромын хуульчдаас эхлэн анхаарал хандуулсаар ирсэн. Германы /пандектын/ эрх зүйн гэрээний хэлбэрийн талаархи шаардлага маш өндөр байдаг бөгөөд эл шаардлагыг зөрчвөл гэрээ хүчин төгөлдөр бус байна.
Түрээсийн гэрээ нь иргэний эрх зүйн харилцааг хялбархан үүсгэх нэг гол үндэслэл, талуудын хүсэл зоригийн илэрхийлэл буюу түрээслүүлэгч нь түрээслэгчийн эзэмшил, ашиглалтад аж ахуйн үйл ажиллагаа явуулах болон дүрэмд заасан зорилгоо биелүүлэхэд нь зориулж тодорхой хөрөнгө шилжүүлэх, түрээслэгч нь гэрээгээр тохирсон түрээсийн төлбөрийг төлөх үүргийг тус тус хүлээсэн хэлэлцээр байдаг.
Гэрээний талуудын хүсэл зориг нь би юу хүсэж байна вэ? гэсэн асуултанд хариулдаг бол хүсэл зоригийн илэрхийлэл нь үүний тулд би юу хийх ёстой вэ? гэсэн асуултанд хариулна.Тийм л учраас гэрээний талуудын хүсэл зориг нь ямарваа нэг байдлаар гадагш илэрхийлэгддэг бөгөөд энэ нь гэрээний хэлбэр гэсэн ойлголтыг бий болгоно. Өөрөөр хэлбэл талууд хэлэлцэн тохиролцсон тохиролцоогоо хэрэгжүүлэн эд хөрөнгийг Түрээслүүлэгчээс, Түрээслэгчийн эзэмшил, ашиглалтад шилжүүлэх үйлдэл хийх бөгөөд үүний цаана хүний ухамсарт хүсэл зориг байдаг.
Түрээсийн гэрээний хэлбэр нь талуудын хүсэл зоригийн илрэн гарах гадаад хэлбэр, хууль зүйн баталгаажуулалт юм. Түрээсийн гэрээний хэлбэрийн талаар тодорхой болгохын тулд хэлцлийн хэлбэрийн талаар авч үзэх нь зайлшгүй юм.
Хэлцэл бүхэн гэрээ байдаггүй харин гэрээ бүхэн хэлцэл байдаг. Түрээсийн гэрээ нь Иргэний хуульд заасан хэлцлийн хэлбэрийн шаардлагад нийцсэн байх ёстой. Учир нь түрээсийн гэрээ нь хэлцлийн нэг төрөл. Хуулиар түрээсийн гэрээнд хэлбэрийн шаардлага бүхий зохицуулалтыг хийсэн байдаг. Ер нь хэлцлийг амаар, бичгээр, дуугүй хүлээн зөвшөөрөх замаар, бодит үйлдлээр байгуулж болно. Харин түрээсийн гэрээг бичгийн хэлбэрээр байгуулна. Түрээсийн гэрээний бичгэн хэлбэр гэдэг нь талууд хүсэл зоригоо харилцан илэрхийлж, түүнийг бичиглэн баталгаажуулах юм.
Хөдлөх хөрөнгийн түрээсийн гэрээг бичгээр хийж талууд хүсвэл нотариатаар гэрчлүүлдэг бол, үл хөдлөх эд хөрөнгө түрээслэх гэрээг бичгээр хийж нотариатаар гэрчлүүлж, улмаар улсын бүртгэлд бүртгүүлнэ. Түрээсийн гэрээг талууд бичгээр хийж гарын үсгээ зурж, тамга, тэмдгээ дарж, нотариатаар гэрчлүүлж, улсын бүртгэлд бүртгүүлж байгаа нь:
Нэгдүгээрт: Гэрээ байгуулсныг нотлох ач холбогдолтой;
Хоёрдугаарт: Гэрээ байгуулж байгаа талуудад, та бүхэн гэрээгээр ийм өндөр хариуцлагыг хүлээж байгаа юм шүү гэдгийг анхааруулан сануулах зорилготой байдаг.
Монгол улсад үйлчилж байсан болон одоо үйлчилж байгаа “Иргэний төрөлжсөн хуулиудад” [1] түрээсийн гэрээний хэлбэрийн талаар дараах байдлаар тусгасан байна.
Эндээс авч үзвэл өнөөгийн түрээсийн гэрээний хэлбэрт хуулиар тавьж байгаа шаардлага 1994 оны иргэний хуулийн шинэчилсэн найруулгын үеэс эхлэлтэй байна.
Практикт гэрээг байгуулсан эсэх, байгуулсан бол хуульд заасан хэлбэрийн шаардлага хангуулсан эсэх талаарх маргаан нилээдгүй гардаг. Гэрээ нь хуульд заасан хэлбэрийн шаардлагыг хангасан бол хууль зүйн хувьд шаардах эрхийг үүсгэнэ. Харин ийнхүү хуульд нийцүүлээгүй бол шаардах эрхийг бүрэн гүйцэд үүсгэж чадахгүй, улмаар хүчин төгөлдөр бус байхад хүрдэг.
Түрээсийн гэрээг хуульд зааснаар бичгээр байгуулах бөгөөд Үл хөдлөх эд хөрөнгө түрээслэх гэрээг үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлийн газарт бүртгүүлнэ. /ИХ-318.3/. Хэрвээ энэ шаардлагыг хангаагүй болтүрээсийн гэрээ нь Иргэний хуулийн 318.4-т зааснаар хүчин төгөлдөр бус байна. Энэ зохицуулалт нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлд заасан “хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл”-ийн талаархи ерөнхий зохицуулалт болон 42.10-т заасан хэлцлийн хэлбэрийн талаархи тусгай зохицуулалттай нийцэж байгаа болно.