Гэрээний эрх зүй

Санхүүгийн түрээс /ЛИЗИНГ/-ийн тухай хуульд Барилга байгууламж, тоног төхөөрөмж, тээврийн хэрэгсэл зэрэг ашиглалтын явцад үндсэн шинж чанараа алддаггүй, үндсэн хөрөнгөд хамаарах биет эд хөрөнгө санхүүгийн түрээсийн зүйл байж болно гэж заасан байна.
Төрөлжсөн асрамжийн үйлчилгээг асран хамгаалах, харгалзан дэмжих төрөл, садангүй бөгөөд бие даан амьдрах чадваргүй, ганц бие, байнгын эмчилгээ, асаргаа шаардагдах ахмад настан болон хөгжлийн бэрхшээлтэй иргэн, түүнчлэн хүнд нөхцөлд байгаа хүүхдийг байрлуулан хоол, хувцас, эмнэлэг, соёл, ахуй, сэтгэл зүй, асаргаа сувилахуйн үйлчилгээ үзүүлэх, тэдний амьдралын хэвийн нөхцөлийг бүрдүүлэх, хууль ёсны эрх ашгийг нь хууль тогтоомжид заасны дагуу хамгаалах үйл ажиллагааг явуулдаг.
Зээлийн гэрээг бичгээр байгуулна. Иргэд хоорондын энгийн зээлийн гэрээг амаар байгуулж болох боловч маргаан үүссэн тохиолдолд талуудын хоорондын асуудлыг шийдвэрлэхэд хүндрэл учрах нь бий. Амаар байгуулсан гэрээний зохицуулалтыг нотлох боломжгүй байхаас гадна хүү, алданги тооцох боломжгүй. Иймээс хүү тогтоосон зээлийн гэрээг заавал бичгээр байгуулсан байх шаардлагатай.
Талуудын хооронд хүү, алдангийн асуудлыг тохиролцоогүй гэж ойлголоо. Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.3, 232.6-д заасны анзын гэрээг бичгээр байгуулах бөгөөд гэрээг бичгээр байгуулаагүй бол алданги шаардах эрхгүй гэж заасан. Иймд талууд гэрээг бичгээр байгуулаагүй, хүүгийн талаар тохиролцоогүй тул нэхэмжлэгч нь хүү, алданги шаардах эрхгүй. Мөн Иргэний хуулийн 78 дугаар зүйл, 79 дүгээр зүйлд нэхэмжлэгчийн шаардлага гаргах хөөн хэлэлцэх хугацааны талаар зохицуулсан бөгөөд гэрээний үүрэг шаардах хөөн хэлэлцэх хугацаа 3 жил байна гэж заасан. Асуултад 2014 оноос хойш төлбөр төлсөн эсэх?, төлбөр төлж байсан бол хамгийн сүүлд хэзээ төлбөр төлсөн?, нэхэмжлэгч нь энэ бүх хугацаанд цагдаа, шүүхэд өргөдөл гомдол гаргаж шийдвэрлүүлж байсан эсэх нь тодорхойгүй байна. Иймд хөөн хэлэлцэх хугацаа нь таны хамгийн сүүлд төлбөр төлсөн огнооноос, аль эсвэл цагдаа, шүүх, холбогдох бусад байгууллагад өргөдөл, гомдол гаргаж байсан бол түүнийг шийдвэрлэсэн хугацаанаас хойш тоологдоно. Эдгээр огнооноос хойш 3 жилийн хугацаа өнгөрсөн бол нэхэмжлэгч нь хөөн хэлэлцэх хугацаа өнгөрсөн үндэслэлээр танаас дээрх төлбөрийг шаардах эрхгүй болж хувирна.
Хүү болон алдангийг гэрээнд заасны дагуу тооцно. Харин хүүгээс анз тооцохгүй. /Иргэний хууль 222.6/
Хууль болон гэрээнд заасан хугацаа хэтрүүлсэн тал нь хоног тутамд гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн 0.5 хувиас хэтрэхгүй хэмжээгээр төлөхөөр тогтоосон анзыг алданги гэнэ. Хуульд өөрөөр заагаагүй бол анзын гэрээг бичгээр хийнэ. /Иргэний хууль 232.3/ Иймээс хуулиар тусгайлан заагаагүй бол алдангийн хэмжээг гэрээгээр /бичгээр/ тохиролцсон байх шаардлагатай.
Тийм ээ, Иргэний хуулийн 324 дүгээр зүйлд зааснаар түрээслэгч энэ тохиолдолд гэрээний хугацаа дуусах хүртэл түрээсийн төлбөрөөс чөлөөлөгдөхгүй. Харин түрээслэгч нь өөрийнхөө оронд түрээслүүлэгчтэй байгуулсан түрээсийн гэрээний нөхцөлийг хүлээн зөвшөөрсөн, төлбөрийн чадвар бүхий өөр түрээслэгчийг санал болгосныг түрээслүүлэгч хүлээн зөвшөөрсөн тохиолдолд түрээслэгч үлдсэн хугацааны төлбөрөөс чөлөөлөгдөж болно.
Газрын тухай хуульд заасан дараах үндэслэлээр газар эзэмших эрх дуусгавар болно. Үүнд:  Газар эзэмших эрхийн гэрчилгээ болон газар эзэмших гэрээний хугацаа дуусахад сунгуулах хүсэлт гаргаагүй;  Газар эзэмшигч иргэн нас барсан, нас барсан гэж зарлагдсан, сураггүй алга болсонд тооцогдсон бөгөөд түүний хууль ёсны өв залгамжлагч байхгүй нь тогтоогдсон, газар эзэмшигч аж ахуйн нэгж, байгууллага татан буугдсан;  Эзэмшигч газар эзэмших гэрээгээ цуцлах тухай хүсэлт гаргасан;  Газар эзэмших эрхийн гэрчилгээ хүчингүй болсон;  Газрыг тусгай хэрэгцээнд авч нөхөх олговрыг газар эзэмшигчид бүрэн төлсөн.
Гэрээслэлийг бичгээр хийж, үйлдсэн газар, он, сар, өдрийг зааж, нотариатаар гэрчлүүлэх бөгөөд гэрээслэл хийсэн газар нотариат байхгүй бол баг, сумын Засаг даргаар гэрчлүүлнэ. Түүнчлэн дараах тохиолдолд гэрээслэлийг нотариатаар гэрчлүүлсэнтэй нэгэн адил үзнэ. Үүнд: 1. Цэргийн алба хаагчийн гэрээслэлийг түүний алба хааж байгаа цэргийн ангийн удирдлага гэрчилсэн; 2. Хорих газар хоригдож байгаа буюу ажиллаж байгаа иргэний гэрээслэлийг хорих ангийн дарга гэрчилсэн; 3. Хөлөг онгоцонд зорчиж яваа иргэн болон багийн гишүүдийн гэрээслэлийг онгоцны ахмад гэрчилсэн.
Иргэн, хуулийн этгээдээс зөрчигдсөн эрхээ хамгаалуулахын тулд шүүх, арбитр зэрэг байгууллагад нэхэмжлэл гаргаж болох хугацааг хуулиар тогтоосныг хөөн хэлэлцэх хугацаа гэнэ. Хөөн хэлэлцэх хугацаа өнгөрсөн бол үүрэг гүйцэтгэгч үүрэг гүйцэтгэхээс татгалзах эрхтэй байдаг. Хуульд өөрөөр заагаагүй бол хөөн хэлэлцэх ерөнхий хугацаа 10 жил байна. Харин гэрээний үүрэгтэй холбоотой шаардлага гаргах хөөн хэлэлцэх хугацаа 3 жил байна.
Та орон сууцны талбайн хэмжээ дутуу байна гэж үзвэл тусгай зөвшөөрөл бүхий зураг төслийн байгууллагаар Хот байгуулалтын тухай, Барилгын тухай хууль, Орон сууцны барилгын доторх сууцны талбай тооцох аргачлал MNS 6058:2009 стандартын дагуу хэмжилт хийлгүүлж, дүгнэлт гаргуулан гэрээнд заасан хэмжээнээс дутвал иргэний шүүхэд хандан шийдвэрлүүлэх боломжтой.
Сайн байна уу? Тухайн компани та хоёрын дунд Иргэний хуулийн 243.1-д заасан худалдах худалдан авах гэрээ байгуулагдсан гэж үзэхээр байна. Тус компани гэрээний үүргээ зөрчсөн учраас та байгууллагын хаягыг тодорхой болгоод шүүхэд нэхэмжлэл гаргах боломжтой юм.
- Иргэний хуулийн 323.1.-д “Гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол түрээслэгч түрээсэлсэн эд хөрөнгийг гагцхүү түрээслүүлэгчийн зөвшөөрөлтэйгээр дамжуулан түрээсэлж болно” гэж заасан байдаг. Иймд түрээслэгч, түрээслүүлэгчийн хооронд байгуулсан гэрээнд дамжуулан түрээслэхийг зөвшөөрсөн бол та тухайн дэлгүүрийн эзэнд мэдэгдэн дамжуулан түрээсэлж болно. Гэхдээ дамжуулан түрээслэх гэрээний хугацаа түрээслэгч түрээслүүлэгчийн хооронд байгуулагдсан гэрээний хугацаанаас хэтэрч болохгүйг анхаарах нь зүйтэй юм. Хэрэв та урт хугацаагаар түрээслэх гэж байгаа тохиолдолд дэлгүүрийн эзэнтэй буюу түрээслэгч талтай гэрээ байгуулах хэрэгтэй.
Зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээг заавал бичгээр байгуулахаар хуулиар зохицуулсан бөгөөд амаар байгуулсан тохиолдолд эд хөрөнгийг шилжүүлснээр гэрээ байгуулагдсанд тооцогдох боловч энэхүү гэрээний дагуу хүү авах эрхгүй болно гэсэн үг юм. Түүнчлэн зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээнд дараах нөхцөлийг заавал тусгадаг. Үүнд: бэлэн мөнгөөр төлөх төлбөрийн хэмжээ, хэсэгчлэн хийх төлбөрийн хэмжээ, хугацаа, төлбөл зохих хүүгийн хэмжээ, үнэ, эсхүл үнийг тодорхойлох журам байна.
Түрээсийн гэрээ нь зайлшгүй бичгээр байгуулагдаж, үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийг газарт бүртгүүлснээр хуулийн хүчин төгөлдөр болдог онцгой төрлийн гэрээ юм. Хэрэв бичгээр байгуулж, үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газарт бүртгүүлээгүй бол энэ нь хүчин төгөлдөр бус болох тул цаашид үүнийг анхаарах шаардлагатай.
Иргэний хуульд заасны дагуу хууль болон гэрээнд заасан хугацаа хэтрүүлсэн тал нь хоног тутамд гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн 0,5 хувиас хэтрэхгүй хэмжээгээр төлөхөөр тогтоосон анзыг алданги гэнэ. Алдангийн нийт дүн гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн 50 хувиас хэтэрч болохгүй.
2020 оны 01 дүгээр сарын 01-ний өдрөөс дагаж мөрдөж буй Аж ахуйн нэгжийн орлогын албан татварын тухай хуулийн 23 дугаар зүйлийн 23.1-д “Монгол Улсад байрладаг албан татвар төлөгчийн гадаад улсад ногдуулан төлсөн албан татварыг албан татвар төлөгчийн тухайн татварын жилийн төлбөл зохих албан татвараас хасаж тооцно” гэж зохицуулсан байна. Дараах тохиолдолд гадаад улсад төлсөн албан татварыг төлбөл зохих албан татвараас хасаж тооцохгүй: 1.гадаад улсад ногдуулан төлсөн боловч буцаан авах боломжтой; 2.гадаад улсад ногдуулан төлсөн албан татварын хүү, торгууль, алданги; 3.Монгол Улсын татварын хууль тогтоомжийн дагуу албан татвар ногдуулахгүй орлогод ногдуулан төлсөн албан татвар.
Компанийн эрх бүхий албан тушаалтан, компанийн энгийн хувьцааны 20 буюу түүнээс дээш хувийг эзэмшигч болон түүний эхнэр, нөхөр, эцэг, эх, хүүхэд, ах, эгч, дүү болон түүнтэй нэгдмэл сонирхолтой этгээдүүд нь: 1.хэлцлийн нэг тал, эсхүл хэлцэлд төлөөлөгч буюу зуучлагчаар оролцож байгаа; 2.хэлцлийн нөгөө тал болон оролцож байгаа, эсхүл уг хэлцэлд төлөөлөгч буюу зуучлагчаар оролцож байгаа хуулийн этгээдийн албан тушаалтан, эсхүл энгийн хувьцааных нь /ногдол хувийн/ 20-иос дээш хувийг дангаараа буюу түүнтэй нэгдмэл сонирхолтой этгээдтэй хамтран эзэмшиж байгаа; 3.хэлцлийн нөгөө тал болон оролцож байгаа, эсхүл төлөөлөгч буюу зуучлагчаар оролцож байгаа хуулийн этгээдийн, толгойлох компанийн эрх бүхий албан тушаалтан, эсхүл уг компанийн энгийн хувьцаа ногдол хувийн 20 болон түүнээс дээш хувийг дангаар болон нэгдмэл сонирхолтой этгээдтэй хамтран эзэмшиж байгаа 4.хэлцлийн үр дүнд шууд буюу шууд бусаар эд хөрөнгө, эд хөрөнгийн болон мөнгөөр илэрхийлэгдэх бусад эрхийг худалдах болон худалдан авч байгаа нөхцөлд компанитай, эсхүл түүний хараат болон охин компанитай сонирхлын зөрчилтэй хэлцэл хийх сонирхол бүхий этгээдэд тооцно.
- Батлан даагч нь үүрэг гүйцэтгэгч /зээлдэгч/-ийн өмнөөс нөхөх хариуцлага хүлээдэг боловч батлан даалтын хэмжээ нь Иргэний хуулийн 460.4-т “Батлан даагч батлан даалтын гэрээнд заасан хэмжээгээр хариуцлага хүлээнэ.” гэж заасны дагуу таны батлан даах хариуцлагын хэмжээ нь ББСБ-тай байгуулсан батлан даалтын гэрээнд заасан үнийн дүнгээр хязгаарлагдана. Тиймээс батлан даалт гаргасан л бол бүх төлбөрийг хариуцах ёстой гэсэн шаардлага нь хуульд нийцэхгүй юм. Иргэний хуулийн 465.1-т “Батлан даагч үүрэг гүйцэтгэсэн бол энэхүү үүргийн талаарх үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн бүх эрх түүнд шилжинэ ...” гэж заасны дагуу батлан даагч нь ББСБ-д төлсөн батлан даалтын төлбөрөө зээлдэгчээс гаргуулахаар шаардах эрхтэй байна.
Газрын тухай хуулийн 44 дүгээр зүйлийн 44.9 дэх хэсэгт зааснаар Газрыг зөвхөн Иргэний хуульд заасан гэрээ, хэлцлийн үндсэн дээр газар эзэмших эрхийн гэрчилгээтэй этгээд газрыг ашиглуулж болно.
Иргэний хуулийн 109 дүгээр зүйлийн 109.2 дахь хэсэгт Үл хөдлөх эд хөрөнгийг шилжүүлэх хэлцэл, холбогдох бусад баримт бичигт өмчлөх эрх шилжүүлэх болсон үндэслэлийг тодорхой зааж нотариатаар гэрчлүүлэхээр заасан байдаг учраас заавал нотариатаар гэрчлүүлэх шаардлагатай юм.
Хөдлөх эд хөрөнгө болон эдийн бус хөрөнгийн барьцаа нь хуульд зааснаар, эсхүл барьцаалагч, барьцаалуулагчийн хооронд байгуулсан гэрээний үндсэн дээр үүсдэг. Баталгаажсан барьцаа нь баталгаажаагүй барьцаанаас барьцааны эрх нь хэзээ үүссэнээс үл хамааран давуу эрхтэй байна. Өөрөөр хэлбэл, барьцааны мэдэгдлийг цахим мэдээллийн санд бүртгүүлээгүй бол бусад баталгаажсан барьцаалагчаас өмнө шаардлагаа хангуулах эрхгүй болох юм.
Газрын тухай хуулийн 44 дүгээр зүйлийн 44.5-д “Гадаадын хөрөнгө оруулалттай аж ахуйн нэгжид энэ хуулийн дагуу газрыг тусгай зориулалт, хугацаа, болзолтойгоор ашиглуулах...” гэж заасан тул гадаадын хөрөнгө оруулалттай хуулийн этгээд нь гэрээний үндсэн дээр газрыг зөвхөн ашиглах эрхтэй байна. Харин Газрын тухай хуулийн 45 дугаар зүйлд газар ашиглагчид өөрийн ашиглалтад байгаа газраа бүгдийг эсхүл зарим хэсгийг нь бусдад ашиглуулахаар шилжүүлэх эрх хуулиар олгогдоогүй байна. Газрын албатай байгуулсан гэрээн дэх “хязгаарлагдмал эрхтэйгээр ашиглуулах” гэсэн ойлголт нь өөрийн өмчлөл, эзэмшил, ашиглалтад байгаа газраа ашиглахтай холбоотойгоор өмчлөгч, эзэмшигч, ашиглагчаас эд хөрөнгөө ашиглах, хамгаалах зорилгоор бусдын газраар дайран өнгөрөх зам, цахилгаан, холбооны болон инженерийн шугам татах, гарц гаргах зэрэг зориулалтаар ашиглуулахтай холбоотой заалт юм. Тиймээс гадаадын хөрөнгө оруулалттай хуулийн этгээд газраа үйлдвэрийн зориулалтаар ашиглуулахаар бусдад шилжүүлэхийг хуулиар хориглосон байна.
Бодогдохгүй. Иргэний хуулийн 281.1-д гэрээгээр тохирсон хугацаанд мөнгийг буцаан өгөх үүргийг хүлээдэг бөгөөд зээлийн хүүг ч мөн гэрээнд заасан хугацаагаар тооцон шаардах эрхтэй.
Зээлийн гэрээг амаар тохиролцож байгуулсан бол зээлдүүлэгч хүү шаардах эрхгүй юм. Учир нь Иргэний хууль 282 дугаар зүйлийн 282.3-д “Хуульд өөрөөр заагаагүй бол хүү тогтоосон бол зээлийн гэрээг бичгээр хийнэ. Энэ шаардлагыг хангаагүй бол хүү авах эрхээ алдана” гэж зохицуулсан байдаг.
Хууль болон гэрээнд заасан хугацаа хэтрүүлсэн тал нь хоног тутамд гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн 0,5 хувиас хэтрэхгүй хэмжээгээр алданги төлнө. Алдангийн нийт дүн гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн 50 хувиас хэтэрч болохгүй.