МОНГОЛ УЛСЫН ИРГЭНД ӨМЧЛҮҮЛСЭН ГАЗАР БАРЬЦААЛАХ ТУХАЙ
1. Монгол Улсын иргэнд өмчлүүлсэн газар (цаашид “газар” гэх)-ыг хэрхэн барьцаалах вэ?
Монгол Улсын иргэнд өмчлүүлсэн газар нь барьцааны гэрээний зүйл болох бөгөөд тухайн газрын өмчлөгч, эсвэл түүний зөвшөөрөлтэйгөөр бусад этгээд барьцаалж болно. Мөн газрын эрхийг гэрээгээр олж авсан этгээд өмчлөгчийн зөвшөөрлөөр эрхийг олж авсан хугацааны дотор барьцаалах боломжтой.
Газар барьцаалахад нэг талаас барьцаалагч буюу өөрийн шаардлагыг тэргүүн ээлжинд хангуулах эрх бүхий иргэн, хуулийн этгээд; нөгөө талаас барьцаалуулагч буюу гэрээний үүргийг биелүүлэх баталгаа болгон газраа барьцаалсан иргэн оролцоно.
Газар барьцаалах гэрээг бичгээр байгуулах бөгөөд дараах шаардлагыг хангаагүй бол хүчин төгөлдөр бус болно. Үүнд:
- Гэрээнд талуудын нэр, хаяг;
- Барьцаагаар хангагдах шаардлага, түүний хэмжээ;
- Үүргийг хангах хугацаа;
- Газрын баримтын дугаар, түүний байршин байгаа хаяг, үнэ;
- Талууд гарын үсэг зурж, нотариатаар гэрчлүүлэх
- Газрын кадастрын зураг, газар өмчлөх эрхийн бичгийн хуулбарыг хавсаргах
- Улсын бүртгэлд бүртгүүлж, барьцаалсан тухай тусгай тэмдэглэл хийлгэнэ.
Барьцаалагч тал гэрээний стандарт нөхцөлдөө үүргийн гүйцэтгэлийг газраас үл маргах журмаар гаргуулахаар санал болгохыг хуулиар хориглосон. Гэхдээ барьцаалуулагч хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүй тохиолдолд үүргийн гүйцэтгэлийг газраас үл маргах журмаар гаргуулахаар тохиролцон тусгаж болно.[1] Уг гэрээг нотариатчаар гэрчлүүлэх үед нотариатч мэдэгдэх хуудас давхар үйлдэнэ.
2. Үүрэг гүйцэтгэгч төлбөрийн үүргээ гүйцэтгээгүй бол барьцаа хөрөнгө болох газраас хэрхэн үүргийн гүйцэтгэлээ хангуулах вэ?
Талуудын тохиролцооноос хамааран дараах байдлаар газраас үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулна.
а/ Үл маргах журмаар биелүүлэхээр тохиролцсон бол барьцаалагчаас шүүхэд гэрээ болон нотариатын мэдэгдэх хуудсыг өгч, шүүгчийн захирамжаар баталгаажуулна.
б/ Үл маргах журмаар биелүүлэхээр тохиролцоогүй бол үүрэг гүйцэтгүүлэгч үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар дараах арга хэмжээг авна.
- Үүргээ биелүүлэхийг шаардан хугацаатай албан мэдэгдэл хүргүүлэх
- Тогтоосон хугацаанд барьцаалуулагч болон үүрэг гүйцэтгэгч хариу өгөөгүй бол тухайн газраа худалдахыг шаардсан албан мэдэгдэл хүргүүлнэ.
- Эл мэдэгдэлд 30 хоногийн дотор хариу өгөөгүй буюу үүргээ биелүүлээгүй бол өмчлүүлсэн газраас үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар шүүхэд шийдвэрлүүлэхээр нэхэмжлэл гаргана.
- Шүүхээс нэхэмжлэлийн шаардлагыг ханган, эцсийн шийдвэр гарсан тохиолдолд шийдвэрийг албадан гүйцэтгүүлэх шүүгчийн захирамж гаргуулан баталгаажуулна.
Барьцаалагчаас шүүгчийн захирамжийг албадан гүйцэтгүүлэхээр Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагад хандаж, уг байгууллагаас газрын албадан дуудлага худалдааг явуулна. Эл ажиллагаанд зөвхөн Монгол Улсын иргэн оролцох бөгөөд борлуулснаас олсон орлогоос барьцаалагчийн үүргийг хангуулна.
3. Газар албадан дуудлага худалдаагаар борлогдоогүй бол газрыг үүрэг гүйцэтгүүлэгчид хэрхэн шилжүүлэх вэ?
Албадан дуудлага худалдаагаар худалдан борлуулагдаагүй бол Монгол Улсын иргэнд өмчлүүлсэн газрыг үүрэг гүйцэтгүүлэгч[2]-д санал болгохыг хязгаарласан[3] байдаг.
Харин үүрэг гүйцэтгүүлэгч нь Монгол Улсын иргэн бол газрыг шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг явуулахад гарсан зардлыг хасч, төлбөртөө тооцон авах саналыг Шийдвэр гүйцэтгэх байгууллага гаргаж болно. Саналыг зөвшөөрсөн тохиолдолд хуулийн дагуу газар үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн өмчлөлд шилжсэнээр үүргийн гүйцэтгэл хангагдана.
4.Үүргийн гүйцэтгэлийг хангах явцад барьцаалуулагч ямар эрхтэй вэ?
Үүрэг гүйцэтгэгч нь газрыг албадан дуудлага худалдаагаар худалдсанаас олсон орлогоос дараах зардлуудыг хасч, үлдсэн төлбөрийг авах эрхтэй. Үүнд:
- Албадан дуудлага худалдаа явуулсан зардал
- Өмчлөх эрх шилжих хүртэл эрхлэн хамгаалагч үл хөдлөх эд хөрөнгийг хамгаалсан, засварласан зардал
- Газартай холбоотой тогтмол төлбөр
- Үүрэг гүйцэтгүүлэгчид төлөх төлбөр зэрэг болно.
[1] Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай хуулийн 53 дугаар зүйлийн 53.4 хэсэгт зохицуулсан энэхүү тохиролцсон гэрээг талууд нотариатын мэдэгдэх хуудас үйлдэж, шүүхээр баталгаажуулснаар барьцааны зүйл болох газрыг худалдаж болно.
[2] Барьцаалагч буюу төлбөр авагчийг ойлгоно.
[3] Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 48 дугаар зүйлийн 48.7 дахь хэсэгт “Албадан дуудлага худалдаагаар борлогдоогүй Монгол Улсын иргэнд өмчлүүлсэн газраас бусад үл хөдлөх эд хөрөнгийг шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг явуулахад гарсан зардлыг хасаж төлбөртөө тооцон авахыг төлбөр авагчид санал болгоно. ...”