ТҮРЭЭСИЙН ГЭРЭЭНИЙ ХЭЛБЭР
Гэрээний хэлбэрийн асуудал нь онол, практикийн гүнзгий агуулгатай байдаг. Гэрээний хэлбэрийн асуудалд эртний ромын хуульчдаас эхлэн анхаарал хандуулсаар ирсэн. Германы /пандектын/ эрх зүйн гэрээний хэлбэрийн талаархи шаардлага маш өндөр байдаг бөгөөд эл шаардлагыг зөрчвөл гэрээ хүчин төгөлдөр бус байна.
Түрээсийн гэрээ нь иргэний эрх зүйн харилцааг хялбархан үүсгэх нэг гол үндэслэл, талуудын хүсэл зоригийн илэрхийлэл буюу түрээслүүлэгч нь түрээслэгчийн эзэмшил, ашиглалтад аж ахуйн үйл ажиллагаа явуулах болон дүрэмд заасан зорилгоо биелүүлэхэд нь зориулж тодорхой хөрөнгө шилжүүлэх, түрээслэгч нь гэрээгээр тохирсон түрээсийн төлбөрийг төлөх үүргийг тус тус хүлээсэн хэлэлцээр байдаг.
Гэрээний талуудын хүсэл зориг нь би юу хүсэж байна вэ? гэсэн асуултанд хариулдаг бол хүсэл зоригийн илэрхийлэл нь үүний тулд би юу хийх ёстой вэ? гэсэн асуултанд хариулна.Тийм л учраас гэрээний талуудын хүсэл зориг нь ямарваа нэг байдлаар гадагш илэрхийлэгддэг бөгөөд энэ нь гэрээний хэлбэр гэсэн ойлголтыг бий болгоно. Өөрөөр хэлбэл талууд хэлэлцэн тохиролцсон тохиролцоогоо хэрэгжүүлэн эд хөрөнгийг Түрээслүүлэгчээс, Түрээслэгчийн эзэмшил, ашиглалтад шилжүүлэх үйлдэл хийх бөгөөд үүний цаана хүний ухамсарт хүсэл зориг байдаг.
Түрээсийн гэрээний хэлбэр нь талуудын хүсэл зоригийн илрэн гарах гадаад хэлбэр, хууль зүйн баталгаажуулалт юм. Түрээсийн гэрээний хэлбэрийн талаар тодорхой болгохын тулд хэлцлийн хэлбэрийн талаар авч үзэх нь зайлшгүй юм.
Хэлцэл бүхэн гэрээ байдаггүй харин гэрээ бүхэн хэлцэл байдаг. Түрээсийн гэрээ нь Иргэний хуульд заасан хэлцлийн хэлбэрийн шаардлагад нийцсэн байх ёстой. Учир нь түрээсийн гэрээ нь хэлцлийн нэг төрөл. Хуулиар түрээсийн гэрээнд хэлбэрийн шаардлага бүхий зохицуулалтыг хийсэн байдаг. Ер нь хэлцлийг амаар, бичгээр, дуугүй хүлээн зөвшөөрөх замаар, бодит үйлдлээр байгуулж болно. Харин түрээсийн гэрээг бичгийн хэлбэрээр байгуулна. Түрээсийн гэрээний бичгэн хэлбэр гэдэг нь талууд хүсэл зоригоо харилцан илэрхийлж, түүнийг бичиглэн баталгаажуулах юм.
Хөдлөх хөрөнгийн түрээсийн гэрээг бичгээр хийж талууд хүсвэл нотариатаар гэрчлүүлдэг бол, үл хөдлөх эд хөрөнгө түрээслэх гэрээг бичгээр хийж нотариатаар гэрчлүүлж, улмаар улсын бүртгэлд бүртгүүлнэ. Түрээсийн гэрээг талууд бичгээр хийж гарын үсгээ зурж, тамга, тэмдгээ дарж, нотариатаар гэрчлүүлж, улсын бүртгэлд бүртгүүлж байгаа нь:
Нэгдүгээрт: Гэрээ байгуулсныг нотлох ач холбогдолтой;
Хоёрдугаарт: Гэрээ байгуулж байгаа талуудад, та бүхэн гэрээгээр ийм өндөр хариуцлагыг хүлээж байгаа юм шүү гэдгийг анхааруулан сануулах зорилготой байдаг.
Монгол улсад үйлчилж байсан болон одоо үйлчилж байгаа “Иргэний төрөлжсөн хуулиудад” [1] түрээсийн гэрээний хэлбэрийн талаар дараах байдлаар тусгасан байна.
Эндээс авч үзвэл өнөөгийн түрээсийн гэрээний хэлбэрт хуулиар тавьж байгаа шаардлага 1994 оны иргэний хуулийн шинэчилсэн найруулгын үеэс эхлэлтэй байна.
Практикт гэрээг байгуулсан эсэх, байгуулсан бол хуульд заасан хэлбэрийн шаардлага хангуулсан эсэх талаарх маргаан нилээдгүй гардаг. Гэрээ нь хуульд заасан хэлбэрийн шаардлагыг хангасан бол хууль зүйн хувьд шаардах эрхийг үүсгэнэ. Харин ийнхүү хуульд нийцүүлээгүй бол шаардах эрхийг бүрэн гүйцэд үүсгэж чадахгүй, улмаар хүчин төгөлдөр бус байхад хүрдэг.
Түрээсийн гэрээг хуульд зааснаар бичгээр байгуулах бөгөөд Үл хөдлөх эд хөрөнгө түрээслэх гэрээг үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлийн газарт бүртгүүлнэ. /ИХ-318.3/. Хэрвээ энэ шаардлагыг хангаагүй болтүрээсийн гэрээ нь Иргэний хуулийн 318.4-т зааснаар хүчин төгөлдөр бус байна. Энэ зохицуулалт нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлд заасан “хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл”-ийн талаархи ерөнхий зохицуулалт болон 42.10-т заасан хэлцлийн хэлбэрийн талаархи тусгай зохицуулалттай нийцэж байгаа болно.
Түрээсийн гэрээний хэлбэр
|
1. |
1926-1929 оны Иргэний хууль |
Ам, бичиг. Түрээсийн гэрээ гэсэн нэрээр тусгайлан зохицуулаагүй. /Нэг мянган төгрөгнөөс дээш мөнгө зоос өгөлцөх, авалцах гэрээг албаны газраа гэрчлүүлбэл зохино./ИХ.190/ |
|
2. |
1952 оны Иргэний хууль |
Ам, бичиг. Тус хуульд түрээсийн гэрээ гэсэн нэрээр тусгайлан зохицуулаагүй. Харин эд хөрөнгө хөлслөх гэрээ /133-150 дугаар зүйл/-ийн талаархи зохицуулалтад түрээсийн харилцааг хамтатган зохицуулсан. /З.С/. Нэг жилээс илүү хугацаагаар эд хөрөнгийг хөлслөх гэрээнүүд нь бичгээр байгуулагдах ёстой. Улсын эд хөрөнгийг хөлслөх тухайд хугацаа ба мөнгөний тоог харгалзахгүйгээр, хүчингүй болохоос болгоомжлон нотариатын конторуудаар батлагдсан байх ёстой. Энэхүү гэрээнүүдэд уул эд хөрөнгөний нарийн тодорхойлолтыг хавсаргана. ИХ.134. |
|
3. |
1963 оны Иргэний хууль |
Түрээсийн аливаа гэрээ бичгээр байна. Талууд хүсвэл гэрээг нотариатаар гэрчлэн батлуулж болно. ИХ.1983 |
|
4. |
1994 оны Иргэний хууль /Шинэчилсэн найруулга/ |
267.1.Түрээсийн гэрээг бичгээр байгуулна. Үл хөдлөх эд хөрөнгө түрээслэх гэрээг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газарт бүртгүүлнэ. 267.2.Энэ зүйлийн 1 дэх хэсэгт заасан шаардлагыг биелүүлээгүй гэрээ хүчин төгөлдөр бус байна. |
|
5. |
2002 оны Иргэний хууль |
318.3.Түрээсийн гэрээг бичгээр байгуулах бөгөөд үл хөдлөх эд хөрөнгө түрээслэх гэрээг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газарт бүртгүүлнэ. 318.4.Энэ хуулийн 318.3-т заасан шаардлагыг хангаагүй гэрээ хүчин төгөлдөр бус байна. |
Түрээсийн гэрээний хэлбэрийн шаардлага нь гэрээний зүйлийн онцлогоос шалтгаална. Түрээсийн гэрээний зүйл нь хөдлөх, үл хөдлөх хөрөнгө байна. Хөдлөх хөрөнгө түрээслэх гэрээг бичгээр хийх бол, үл хөдлөх хөрөнгө түрээслэх гэрээг бичгээр хийж, нотариатаар гэрчлүүлж, улсын бүртгэлд бүртгүүлснээр сая хүчин төгөлдөр болно.
Практикт талуудын хооронд байгуулсан түрээсийн гэрээ нь хуульд заасан хэлбэрийн шаардлагын хангасан эсэх, улмаар хүчин төгөлдөр эсэх талаархи маргаан нилээдгүй гарч байна. Жишээ нь: Иргэн А өөрийн үйлдвэрийн барилгаас 200 м2 талбайг Б-д түрээслүүлсэн бөгөөд түрээсийн гэрээг бичгээр хийжээ. Түрээслэгч Б түрээсийн гэрээг иргэний хуульд зааснаар үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газарт бүртгүүлээгүй тул хүчин төгөлдөр бус, тиймээс түрээсийн төлбөр төлөх үндэслэлгүй хэмээн маргасан байна. Энэ тохиолдолд маргааныг хэрхэн шийдвэрлэх вэ? Иргэн А-ийн үйлдвэрийн зориулалттай барилгын зарим хэсэг болох 200 м2 талбайг үл хөдлөх хөрөнгө гэж үзэх үү? гэдэг асуултууд бий болно.Тэгвэл А,Б нарын хооронд байгуулсан “түрээсийн гэрээний зүйл нь тусдаа улсын эрхийн бүртгэлд бүртгэгдсэн үл хөдлөх хөрөнгө биш бөгөөд үл хөдлөх хөрөнгийн зарим хэсгийг түрээслэхэд гэрээг улсын бүртгэлд бүртгүүлэх шаардлагагүй тул хэлцэл хүчин төгөлдөр гэж үзнэ” [2].
Мөн төрийн өмчийн үл хөдлөх хөрөнгийг түрээслэж байгаа тохиолдолд иргэний хуульд заасан улсын бүртгэлд бүртгүүлэх заалт үйлчлэх эсэх талаар талууд нилээдгүй маргадаг байна. Жишээ нь У эмнэлгийн нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийн хариуцагчийн төлөөлөгч Б хяналтын шатны шүүхэд “...иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.3-т зааснаар түрээсийн гэрээг үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлийн газарт бүртгүүлээгүй ба дээрх хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.4-т зааснаар уг гэрэ хүчин төгөлдөр бус байна...” гэсэн үндэслэлээр гомдол гаргажээ. Харин хяналтын шатны шүүх “У эмнэлэг нь улсын төсөвт байгууллага учир түүний эзэмшиж буй үл хөдлөх эд хөрөнгийг түрээслэх журмыг Төрийн болон орон нутгийн өмчийн тухай хуулиар зохицуулдаг болно. Уг хуулийн 28 дугаар зүйлийн 28.2-т “... үл хөдлөх эд хөрөнгийг түрээсээр эзэмшүүлж ашиглуулах эрхийг төрийн өмчийн хуулийн этгээд эдэлнэ” гэсэн тул “...түрээсийн гэрээг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газарт бүртгүүлээгүй тул уг гэрээ хүчин төгөлдөр бус” гэсэн хариуцагчийн хяналтын гомдлыг хангахгүй орхисон байна[3].
Түүнчлэн түрээсийн гэрээг хуульд заасан хэлбэрийн шаардлага хангуулан байгуулаагүй атлаа түрээсийн харилцааг тодорхой хугацаагаар үүсгэсэн тохиолдол байдаг. Энэ тохиолдолд талуудын аль нэг түрээсийн гэрээ хүчин төгөлдөр бус тул гэрээний дагуу авсан бүх зүйлээ харилцан буцааж өгөх ёстой гэж маргах нь бий. Энэ талаар “...хэлцлийг хүчин төгөлдөр бус гэж үзсэн тохиолдолд түрээслүүлэгчийн түрээсийн хөлсөнд авсан төлбөр түрээслэгчид буцаан олгогдох үндэслэл болохгүй юм. Учир нь хэлцлийн дагуу авсан бүх зүйлийг харилцан буцаах тохиолдолд түрээсийн эд хөрөнгийн эзэмшиж ашиглаж байсан байдлыг түрээслэгч түрээслүүлэгчид биет байдлаар буцаах боломжгүй тул мөнгөн хэлбэрээр буцаах үүрэгтэй болно. Энэ утгаараа түрээсийн төлбөрт төлөгдсөн мөнгө түрээслүүлэгчид үлдэх учиртай юм” гэж хяналтын шатны иргэний шүүх хуралдааны 2006 оны 248 дугаар тогтоолд тусгажээ[4].
[1] Монгол улсын түүхэнд 1926, 1929, 1952, 1963, 1994 /шинэчлэгдсэн найруулга/, 2002 онд иргэний хуулиудыг батлаж байжээ.
[2] Нийслэлийн давж заалдах шатны шүүхийн 2007-06-18-ны 287 дугаар магадлал. Монгол Улсын шүүхийн шийдвэрийн эмхтгэл (иргэний хэрэг). Цуврал 7. УБ, 2008.,89 дахь тал
[3] Улсын дээд шүүхийн хяналтын шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдааны 2006-01-26-ны 45 дугаар тогтоол. Монгол Улсын шүүхийн шийдвэрийн эмхтгэл (иргэний хэрэг). Цуврал 4. УБ, 2006.,192 дахь тал
[4] Мөн тэнд 253 дахь тал