ТАНЫ МЭДЛЭГТ
Би нэг өрөө орон сууцыг хоёр жилийн хугацаатай гэрээний дагуу авч амьдрах гэж байгаа юм. Байрны эзэн Түрээсийн гэрээ хийх ёстой гэж хэлж байгаа болно. Хуулийн хувьд энэ зөв үү?
- Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.1-д зааснаар түрээсийн гэрээгээр “түрээслүүлэгч нь түрээслэгчийн эзэмшил, ашиглалтад аж ахуйн үйл ажиллагаа явуулах болон дүрэмд заасан зорилгоо биелүүлэхэд нь зориулж тодорхой хөрөнгө шилжүүлэх, түрээслэгч нь гэрээгээр тохирсон түрээсийн төлбөрийг төлөх үүргийг тус тус хүлээнэ”. Үүнээс үзвэл, түрээсийн гэрээг ахуй, амьдарлын зорилгоор бус аж ахуйн зорилгоор хөдлөх болон үл хөдлөх хөрөнгө ашиглахад байгуулдаг болох нь тодорхой байна. Тиймээс энэ тохиолдолд түрээсийн гэрээ байгуулах нь хууль зүйн хувьд зөв биш юм.
Харин Иргэний хуулийн 302 дугаар зүйлд заасан Орон сууц хөлслөх гэрээ /хөлслүүлэгч нь сууцны зориулалттай байшин, сууц, орон сууцны өрөөг хөлслөгчийн эзэмшилд шилжүүлэх, хөлслөгч нь хэлэлцэн тохирсон хөлс төлөх үүргийг тус тус хүлээнэ/-г байгуулах нь зүйтэй.
Миний бие Гоо сайхны газрын зориулалтаар өөрийн өмчлөлийн үл хөдлөх хөрөнгийг түрээслэх гэж байгаа болно. Түрээсийн гэрээ хийхэд хуулиар тавьсан шаардлага байдаг уу?
- Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.3-т зааснаар “Түрээсийн гэрээг бичгээр байгуулах бөгөөд үл хөдлөх эд хөрөнгө түрээслэх гэрээг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газарт бүртгүүлнэ”. Мөн хуулийн 318.4-т бичгээр байгуулаагүй, үл хөдлөх эд хөрөнгө түрээслэх гэрээг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газарт бүртгүүлээгүй бол хүчин төгөлдөр бус байна гэж заасан. Иймд юуны түрүүнд Түрээсийн гэрээг бичгээр байгуулж, эрхийн улсын бүртгэлийн газарт бүртгүүлэх шаардлагатай.
Би хотын төвд үйлчилгээний зориулалттай талбай түрээсээр эзэмшиж, ашигладаг болно. Миний түрээслүүлэгчид төлдөгөөс илүү өндөр үнээр дамжуулан түрээслэж авая гэсэн санал байгаа болно. Иймд би тухайн үйлчилгээний талбайг бусдад дамжуулан түрээслэж болох уу?
- Юуны өмнө түрээсийн гэрээгээр таньд дамжуулан түрээслэх эрх олгогдсон эсэхийг шалгаарай. Хэрэв ийм эрх олгогдоогүй бол Иргэний хуулийн 323 дугаар зүйлийн 323.1-д “Гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол түрээслэгч түрээсэлсэн эд хөрөнгийг гагцхүү түрээслүүлэгчийн зөвшөөрөлтэйгээр дамжуулан түрээсэлж болно” гэж заасны дагуу түрээслүүлэгчийн зөвшөөрснөөр дамжуулан түрээслэж болно.
Миний бие Дорж гэдэг хүний өмчлөлийн тариалангийн зориулалтай газрыг 3 жилийн хугацаатай түрээслэж авсан юм. 7 дугаар сард буюу ургацаа хураан авч амжаагүй байхад гэрээний хугацаа дуусаж байгаа юм байна. Гэрээг сунгая гэсэн боловч Дорж зөвшөөрөхгүй байна. Би энэ жилийн тариалалтаараа хохирох болоод байна. Зөвлөгөө өгнө үү.
- Иргэний хуулийн 332 дугаар зүйлийн 332.1-д “Аж ахуйн үйл ажиллагааг зохих ёсоор явуулсны үр дүнд бий болсон ургацаа хураан аваагүй байхад түрээсийн гэрээ дуусгавар болсон бол түрээслэгч түрээсийн гэрээг сунгахыг түрээслүүлэгчээс шаардах, эсхүл хураан аваагүй байгаа ургацын өртгийг түрээслүүлэгч түрээслэгчид төлөх үүрэгтэй” гэж заасан байна. Тиймээс гэрээний хугацааг ургацаа хураан авах хүртэл сунгахыг шаардах, эсхүл зах зээлийн үнэ, өртөгийг шаардан авах эрхтэй болно.
Би нэг цайны газар түрээслэн ажиллуулдаг юм. Сүүлийн үед цаг завын боломжоос болоод сайн ажиллуулж чадахгүй байна. Тиймээс цайны газрыг нь түрээслүүлэгчид буцаан өгч болох уу?
- Иргэний хуулийн 324 дүгээр зүйлийн 324.1-д “Түрээслэгч нь түрээсийн гэрээний хугацаа дуусахаас өмнө түрээсэлсэн эд хөрөнгийг түрээслүүлэгчид буцаан өгсөн тохиолдолд гэрээний хугацаа дуусах хүртэл түрээсийн төлбөрөөс чөлөөлөгдөхгүй” гэж заасан байна. Тиймээс юуны өмнө холбогдох учир байдлаа тайлбарлаж Түрээслүүлэгчтэй харилцан тохиролцож гэрээг дуусгавар болгохыг зорих хэрэгтэй.
Хэрэв таны саналыг Түрээслүүлэгч хүлээн авахгүй бол өөрийнхөө оронд түрээсийн гэрээний нөхцөлийг хүлээн зөвшөөрсөн, төлбөрийн чадвар бүхий өөр түрээслэгчийг санал болгох замаар Иргэний хуулийн 324.1-д заасан үүргээс чөлөөлөгдөж болно.