ГАЗРЫН ХАРИЛЦААНЫ АНХААРАЛ ТАТСАН ЗАРИМ АСУУДАЛ
Монгол Улс 1990 онд нийтийн болон хувийн өмчийг хүлээн зөвшөөрч, улмаар эдийн засгийн эрх зүйн шинэтгэлийг тасралтгүй гүнзгийрүүлсээр ирсэн. Эрх зүйн шинэтгэлийн үр дүнд өнөөдөр газрын харилцааны салбарт Газрын тухай хууль /2002/, Ашигт малтмалын тухай хууль /2006/, Монгол улсын иргэнд газар өмчлүүлэх тухай хууль /2002/, Газрын төлбөрийн тухай хууль /1997/, Газрын хэвлийн тухай хууль /1988/ зэрэг хуулиуд холбогдох дүрэм, журмууд үйлчилж байна.
Газрын харилцааг нарийвчлан зохицуулсан хуулиудад дүн шинжилгээ хийвэл зарим нэг харилцааг тодорхой зохицуулаагүй, зарим харилцаа зохицуулалтаа хүлээж байна. Тухайлбал:
1/ Сүүлийн үед Монгол Улсын иргэний өмчилж байгаа газрыг Гадаадын иргэн, хуулийн этгээд шилжүүлж авч болох эсэх талаар Монголын төдийгүй гадаадын иргэд, байгууллага нилээдгүй асууж, лавлах боллоо. Холбогдох хуулиудыг судлан үзвэл дараах нөхцөл байдал тодорч байна. Монгол Улсын Үндсэн хуулийн 6 дугаар зүйлийн 6.2-т Монгол Улсын иргэнд өмчлүүлснээс бусад газар, түүнчлэн газрын хэвлий, түүний баялаг, ой, усны нөөц, ан амьтан төрийн өмч мөн гэж заасан бөгөөд Газрын тухай хууль, Монгол Улсын иргэнд газар өмчлүүлэх тухай хуулиар нарийвчилсан зохицуулалтыг хийж Монгол Улсын иргэнд газар өмчлүүлэх журмыг тогтоосон байна.
Харин Монгол Улсын иргэн нь өөрийн өмчлөлийн газраа гадаадын иргэн, хуулийн этгээд, харьяалалгүй хүнд худалдах, арилжих, өвлүүлэх, бэлэглэх, барьцаалах зэргээр өмчлөл, эзэмшилд нь шилжүүлсэн бол тухай газрыг шүүхийн журмаар хураан авах талаар Монгол Улсын иргэнд газар өмчлүүлэх тухай хуульд заажээ. Энэхүү зохицуулалт нь өмчийн болон гэрээний эрх зүйн зохицуулалтын үүднээс авч үзвэл нилээд эргэлзээтэй болно.
Нэгэнт иргэд өөрсдийн өмчлөлийн газраа худалдан борлуулах замаар амьдрал ахуйгаа өөд татах сонирхол давамгайлж байгаа өнөөгийн нөхцөлд дээрх зохицуулалтыг илүү уян хатан болгох нь зүйтэй. Өөрөөр хэлбэл иргэдийн өмчлөлийн газрыг гадаадын иргэн, хуулийн этгээд, харьяалалгүй хүн, мөн Монгол Улсын хуулийн этгээд худалдан авах тохиолдолд холбогдох гэрээг үндэслэн иргэний газар өмчлөх эрхийн бүртгэл, гэрчилгээг хүчингүй болгож тухайн гадаадын иргэн, харьяалалгүй хүн, хуулийн этгээдэд эзэмших, ашиглах эрхтэйгээр шилжүүлэх боломжийг бий болгох нь зүйтэй.
Энэ асуудлыг зохицуулаагүйн улмаас Гадаадын иргэн, хуулийн этгээд харьяалалгүй хүн, Монгол улсын хуулийн этгээд иргэний нэрээр газар худалдан авч алсдаа миний, чиний болж маргаан гарах хандлага ажиглагдаж байна.
2/ Иргэд өөрийн өмчлөлийн газар дээр нийтийн зориулалттай орон сууц барьж худалдах харилцаа өдөр ирэх тутам өсөн нэмэгдэж байна. Тиймээс иргэдийн өмчлөлийн газар дээр нийтийн зориулалттай орон сууц, барилга байгууламж баригдсан тохиолдолд газар өмчлөх эрх дуусгавар болж, Сууц өмчлөгдийн холбоо, эсхүл ашиглалтын захиргаа хүсэлт гаргавал эзэмших эсхүл ашиглах эрх олгох зохицуулалтыг бий болгох шаардлага тулгарч байна. Энэ чиглэлийн зохицуулалтыг бий болгоогүйн улмаас ирээдүйд орон сууц өмчлөгчид, газар өмчлөгчийн хооронд маргаан үүсэж мэдэх юм.
3/ Газрын тухай хуульд Монгол Улсын иргэн, хуулийн этгээд өөрийн эзэмшиж байгаа газрын эрхээ гадаадын иргэн, хуулийн этгээд, цаашилбал гадаадын хөрөнгө оруулалттай аж ахуйн нэгжид шилжүүлж болох эсэх талаар тодорхой зохицуулалт шаардлагатай байна.
Газрын тухай хуулийн 38 дугаар зүйлд зааснаар газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг шилжүүлэх ажиллагаа нь зөвхөн Монгол Улсын иргэн, хуулийн этгээдийн хооронд явагдахаар зохицуулсан байх бөгөөд мөн хуулийн 44 дүгээр зүйлд заасан газар ашиглах эрхийг шилжүүлж болох эсэх, шилжүүлэх тохиолдолд ямар шаардлага хангуулах талаар зохицуулаагүй байна. Практикт Монгол Улсын иргэн, хуулийн этгээд гадаадын хөрөнгө оруулалттай аж ахуйн нэгжид газраа шилжүүлсэн бөгөөд, үүнийг шүүх хууль зөрчсөн болохыг нь тогтоосон дүгнэлт хийж байсан байна /Нийслэлийн захиргааны хэргийн шүүхийн 2011 оны 47 дугаар шийдвэр/.
4/ Практикт иргэн, хуулийн этгээд газрын эзэмших эрхээ шилжүүлэхдээ үнэ мөнгө өгч, авалцаж байгаа нь нууц биш юм. Харин газрын эрх шилжүүлэх энэхүү харилцаагаа бичиглэн төрийн байгууллага, албан тушаалтанд хүргүүлэхдээ “Газар эзэмших эрх шилжүүлэх гэрээ” гэсэн нэг нүүр маяагтыг бөглөсөн байдаг. Тухайн гэрээнд “эрх шилжүүлэгч тал нь газрыг үнэ төлбөргүй шилжүүлж байгаа болно” гэсэн өгүүлбэр дурайн байдаг.
Ингэж нэгэн хэв загвараар бичих болсон шалтгаан нь газар төрийн өмч тул түүнийг шилжүүлэхдээ худалдаж огт болохгүй тэгвэл хууль зөрчсөн болно гэсэн хэвшмэл ойлголт юм.
Газрын тухай хуулийн 38 дугаар зүйлийн 38.1-д “газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг хуулиар зөвшөөрсөн хэлбэрээр шилжүүлж...болно” гэж заасан. Үүнээс үүдэн хуулиар зөвшөөрсөн хэлбэр гэдэгт юуг ойлгох вэ? Гэсэн асуулт зүй ёсоор тавигдана. Төрөөс бол газрын тухай хуулийн 36 дугаар зүйлд заасны дагуу газар эзэмших эрхийн гэрчилгээний дуудлага худалдааг зарлах замаар эзэмшүүлдэг.
Иргэний хууль тогтоомжийг иш үндэс болговол нэг этгээдийн эзэмшил хууль зүйн хувьд дуусгавар болж нөгөө этгээдийн хувьд эзэмшил үүсэж хөрөнгө шилжих бол “Худалдах-худалдан авах гэрээ”, “Арилжааны гэрээ”, “Бэлэглэлийн гэрээ” энэ гуравын аль нэгийг байгуулах шаардлагатай болдог.
Газрын харилцааны хувьд тогтсон практик нь үнэ төлбөргүй газар эзэмших эрхийг шилжүүлэх гэрээ буюу бэлэглэлийн гэрээг шүтэж байна.
Үнэн хэрэгтээ өөрийн хүсэл зоригийн дагуу газар эзэмших эрхээ үнэ төлбөргүй шилжүүлж байгаа бол энэ төрлийн гэрээ байж болно. Харин цаана нь худалдах-худалдан авах харилцаа байгаа нөхцөлд хөрөнгө борлуулсны татвар төлөгдөхгүй үлдэх, талууд халхавчилсан хэлцэл хийх зэрээр холбогдох хууль тогтоомжийг зөрчинө.
Тиймээс Газрын тухай хуулийн 38 дугаар зүйлийн 38.1-д “газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг хуулиар зөвшөөрсөн хэлбэрээр шилжүүлж...болно” гэсэн заалтыг практикт зөв хэрэглэх, төлөвшүүлэх шаардлагатай байна.
Эцэст нь хэлэхэд дээр дурьдсан харилцаанууд нэгэнт бий болсон тул хууль тогтоомжийн бодлогыг хандуулах, зохицуулалтыг тодорхой болгох шаардлага үүсээд байна.
З.Сүхбаатар